현직 공인중개사가 알려주는 전월세 보증금을 보호하는 등기부등본 확인법
등기부등본은 과거부터 현재까지 집과 관련된 재정적인 일들이 자세하게 나와 있는 서류입니다. 부동산계약 전에 등기부등본을 잘만 확인하면, 계약 후에 집의 소유권이나 권리관계로 인한 불미스러운 상황을 예방할 수 있습니다 그래서 오늘은 현직 공인중개사가 알려주는 전월세 보증금을 보호하는 등기부등본 확인 및 특징에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
등기부등본 특징 4가지
1. 누구나 볼 수 있다.
주민등록증의 경우, 내가 함부로 남의 신분증을 볼 수 없기 마련이지만 부동산 등기는 조금 다릅니다. 제삼자라도 누구나 어떤 건물의 등기를 자유롭게 열람할 수 있게 되어있습니다. 즉, 인터넷등기소에 들어가 주소지로 검색만 몇 번 하면, 생판 모르는 남도 내 집의 등기부를 떼어볼 수 있다는 뜻인데요.
그렇게 할 수 있도록 해놓은 이유는 여러 가지가 있지만, 부동산이라는 것이 워낙에 값비싼 재산인 데다, 채무 관계나 소유주가 복잡하게 얽혀있을 수 있기 때문에 누구나 투명하게 들여다볼 수 있도록 해서 최대한 피해가 발생하지 않도록 하는 것도 이유 중 하나라고 할 수 있습니다. 즉, ‘공시’의 성격을 가지는 것인데, 이를 직관적으로 표현하자면 공공연하게 내보인다는 의미라고 보면 되겠습니다.
2. 집주인 동의 없이도 열람할 수 있다.
누구나 볼 수 있게 되어있으니, 등기부를 열람하는 것도 집주인 허락이 따로 필요 없습니다. 등기부를 열람하는 방법은 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에 접속하여 등기열람•발급 ⇨ 부동산 ⇨ 열람하기 ⇨ 집주소 입력을 차례대로 클릭하다 보면 상대방의 동의나 허가 없이도 내가 검색한 집 주소에 해당하는 집의 등기를 따로 허가 없이도 자유롭게 열람할 수 있을 것입니다.
3. 등기부등본의 종류는 여러 가지다.
외국과 다르게 우리나라는 ‘토지’와 ‘건물’의 등기를 따로 두고 있습니다. 즉, 땅과 건물은 붙어있고 따로 떨어질 수가 없지만, 각각 법적으로는 다른 것으로 취급한다는 의미입니다.
단, 건물의 종류(ex. 아파트 같은 ‘집합건물’)에 따라서는 하나의 등기부등본으로 해당 토지와 건물에 관한 내용을 모두 확인할 수도 있습니다.
현직 공인중개사 TIP
등기부 떼볼 때 주의할 점
-‘다가구주택’에 해당하는 경우 ‘토지’와 ‘건물’의 등기부를 각각 떼 보아야 합니다.
※ 해당 다가구주택이 남의 땅에 지은 건물이라면 토지 주인과 건물 주인이 다를 수 있기 때문에, 같은 주인인지 꼭 확인해야 합니다. 다가구주택과 달리 아파트, 빌라, 연립주택 등 ‘ 다세대주택’은 이런 경우가 흔치는 않습니다.
-등기부등본에 ‘토지 별도등기’라는 항목이 있으면 토지와 관련된 등기 사항이 별도로 있다는 것을 뜻하므로 꼭 확인하시길 바랍니다.
4. 등기부를 떼어볼 때는 ‘말소 사항 포함’으로
등기부등본은 대법원에서 관리하는데, 온라인상으로는 ‘인터넷등기소’ 웹사이트에서 볼 수 있습니다. 인터넷등기소 웹사이트에서 등기부를 발급하고 싶은 집의 주소로 검색을 한 후에 등기부를 떼어보면 됩니다.
이때, 검색 옵션 중에 ‘등기기록 유형’을 선택하는 화면이 나오는데 검색 시에 반드시 ‘말소 사항 포함’으로 옵션을 설정한 후에 등기부를 떼어보는 것이 좋습니다. 말소 사항이라는 것은 쉽게 말해서 이전에 존재했으나 지금은 사라진 내역을 의미한다고 보면 되는데요.
예를 들어서 어떤 집 A에 근저당권(빚)이 설정되어 있었는데 집주인이 열심히 대출을 갚아서 더 이상 대출이 없다면, 근저당권은 말소된 것이고 이 경우 ‘말소 사항 포함’ 옵션을 설정하지 않는 한 과거에 근저당권이 있었던 사실이 나타나지 않습니다.
하지만 말소 사항을 포함하여 열람할 경우 “과거에 근저당권이 있었으나 ○월 ○일 이후로 말소되었다”라는 흔적을 볼 수 있습니다.
현직 공인중개사 TIP
- 등기부등본을 볼 때는 ‘현재의 소유주’를 기준으로 보면 돼요. 즉, 비록 이전에 세입자와 소유권 분쟁이 많았거나 빚(압류, 근저당 등)이 있던 흔적이 있더라도, 현재의 주인이 전혀 다른 사람*이라면 이를 기준으로 권리관계를 살펴보면 되는 거예요.
*단, 현재의 주인이 이전 주인의 가족이나 배우자라면, 이 경우는 ‘특수관계인’에 해당하기 때문에 완전히 다른 사람이라고 보기는 어렵다는 점도 알아두면 좋아요.
- 임대인이 밀린 세금이 많을 경우 나중에 집이 압류/가압류 상태에 놓이게 될 수 있어요. 주택임대차보호법에 따르면 임대차계약을 체결할 때 임대인이 국세징수법·지방세징수법에 따른 납세 증명서를 임차인에게 제시하는 게 의무예요. 민망해도 꼼꼼히 확인하는 게 좋아요.