부동산 현실 조언 - 재건축 사업에 대한 대표적 오해 2가지

우리의 부동산인생은 세입자와 집주인 사이, 빌라와 아파트 사이에 있다는 얘기를 들어본 적이 있으신가요? 그중에서도  오늘은 재건축 사업에 대해서 알아보려고 하는데요. 어떻게 해야 투기가 아닌 투자가 될 수 있는지 재건축 투자 시에 어떠한 점들을 알아봐야 하는지에 대해서 부동산 전문가의 조언을 지금부터 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 오래된 아파트일수록 사업이 빨리 진행된다?

재건축 사업 초기 단계에서 노후도(안전진단)가 중요한 비중을 차지하기 때문에 연식이 오래될수록 유리한 것은 사실입니다. 그러나 안타깝게도 단순히 연식이 오래된 단지순으로 재건축 사업이 진행된다고 장담할 수는 없는데요.

 

예를 들어 여의도와 개포동 주공아파트를 비교하면, 여의도의 아파트들은 대부분 1970년대에 지어졌고, 개포 주공은 1980년대 초중반에 지어졌습니다. 그런데 연식이 더 오래된 여의도 아파트들은 아직 재건축이 완료되지 않고 대부분 추진 중이며, 개포 주공은 1~9단지 중 5,6,7단지를 제외한 나머지 단지는 재건축 사업이 완료되었는데요. 그중 마지막으로 사업이 완료된 1단지가 2023년 연말부터 입주를 시작한 상황입니다.

 

2. 입지가 좋으면 사업이 빨리 진행된다?

입지가 좋을수록 사람들의 선호도가 높고 관심이 쏟아집니다. 그러나 입지가 좋다는 이유만으로 사업이 빨리 진행되지 않는다는 점도 기억해야 하는데요. 1970년대 후반에 지어진 잠실 주공아파트의 경우 1~5단지 중 5단지가 가장 입지가 좋다는 평가를 받고 있습니다.

 

그런데 실제로는 5단지를 제외한 나머지 단지들만 2006~2008년에 순차적으로 재건축 사업이 완료되었는데요. 이 단지들이 어느새 20년에 가까운 연식이 되어 가는 동안 입지가 좋다며 랜드마크 역할을 할 것이라고 평가받은 5단지의 재건축 사업은 지금까지도 속도가 더딥니다.

 

반대로 입지가 좋은 단지의 재건축이 먼저 진행된 곳도 있는데 바로 상계 주공아파트입니다. 1~19단지 중 5단지와 8단지의 입지가 가장 좋다고 평가되었고 실제로 8단지는 2020년에 재건축 사업 완료, 5단지는 추가분담금 이슈로 자주 뉴스에 오르내리지만 다른 단지들에 비해 사업 속도가 빠른 편입니다.

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그러면 상대적으로 더 낡은 여의도 아파트들, 입지가 더 좋은 잠실 주공 5단지에 비해 재건축이 빠르게 진행된 개포 주공, 잠실 주공 1~4단지, 상계 주공 5, 8단지는 어떤 차이점이 있었을까요? 여러 이유가 작용했겠지만 가장 대표적인 원인은 용적률인데요.

 

여기서 용적률이란 대지 안에 있는 건축물의 바닥면적을 모두 합친 면적을 의미하는 연면적의 대지면적에 대한 백분율을 뜻하며 건축물에 의한 토지의 이용 정도를 보여주는 기준입니다.

 

잠실 주공의 경우 1~4단지는 5층짜리 저층 아파트였고, 5단지만 15층으로 중층 아파트였는데요. 상계 주공은 반대로 5단지와 8단지가 저층, 나머지 단지들은 중층입니다. 즉 재건축 사업에서는 연식과 입지도 중요하지만 용적률이 아주 크게 작용한다는 것을 알 수 있습니다. 실제로 저층일수록 사업이 빨리 진행되는 경향이 있습니다.

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물론 가장 가능성이 높은 것은 입지가 좋으면서 저층인 낡은 아파트이겠지만 서울에는 이제 이런 단지를 찾아보기가 쉽지 않습니다. 재건축 사업은 저층 → 중층 → 고층 순으로 진행되므로 전문가들은 이제 서울에서 위치가 좋은 중층 아파트의 순서가 다가오고 있다고 보고 있는데요. 또, 이미 15~20층으로 중·고층이 섞인 단지들은 재건축이 생각보다 더 오래 걸릴 수도 있습니다.

 

오늘은 부동산 중에서도 재건축에서의 대표적인 오해와 진실에 대해서 알아보았는데요. 다음 포스팅에서는 재건축투자가 투기가 아닌 투자가 되려면 어떻게 접근해야 하는지도 알아보도록 하겠습니다.