부동산 현실 조언 - 재건축 투자에 뛰어들어도 될까? 체크리스트 3가지

오들도 부동산 재건축 투자에 대해서 알아볼 건데요. 여러분이 정말로 재건축 투자에 관심이 있다면, 바로 투자를 결정할 것이 아니라 아래 3가지를 고민해 보고 그에 따라 선택을 달리 해야 하는 것이 좋습니다. 오늘은 재건축 투자 전 체크해야 할 그 3가지가 어떤 것인지 아래에서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 새 아파트 입주(실거주)가 목적인가 vs 자산 증식이 목적인가

투자의 이유가 실거주라면 하루라도 빨리 재건축 사업이 완료되어야 합니다. 그러나 재건축 사업은 항상 예상하는 것보다 훨씬 오래 걸리는데요.

 

그러므로 새 아파트에 입주하는 것이 목적이라면 차라리 염두에 둔 단지 주변의 신축급 아파트를 매수하는 것이 나을 수 있습니다. 그럼에도 재건축에 투자를 하고 싶다면 사업이 최대한 많이 진척된 곳(최소한 사업시행인가를 득한 곳)에 하는 것을 추천합니다.

 

한편 자산 증식이 목적이라면 내가 산 집이 언제 새 아파트가 되든 크게 상관이 없다고 할 수 있습니다. 이때 중요한 것은 재건축 호재만 계속해서 살아 있어서 가격 상승만 이어지면 된다는 것인데요. 실례로 재건축 이야기가 꾸준히 나오는 A아파트 단지에 12년째 거주하는 지인을 예로 들어보겠습니다.

 

 

지인은 의도치 않게 오랜 기간 몸테크를 하고 있는데요. 여기서 몸테크란 몸과 재테크를 합친 말로, 몸을 바쳐서 재산을 불린다는 의미입니다. 보통 낡은 아파트나 주택에 거주하면서 재건축·재개발을 기다리고, 부동산 가치가 상승하면서 이익을 얻는 방식을 말합니다.

 

아무튼 지인이 몸테크를 하며 버틸 수 있었던 이유는 재건축 호재로 인해 가격이 많이 상승했기 때문이라고 합니다. 지인이 12년 전 9억 대에 매수한 집은 현재 호가 28~29억 원에 달한다고 하는데요. 그 집을 새 아파트 입주 목적으로 샀다면 진작 팔고 다른 곳으로 이사를 갔겠지만 자산 증식이 목적이었으므로 불편함을 감수하고 원하는 결과를 얻고 있는 것입니다.

 

2. 몸테크를 할 것인가(투자+거주) vs 말 것인가(투자≠거주)

집을 매수하는 목적에 따라서 집값을 바라보는 관점이 달라지게 됩니다. 실거주 목적이라면, 그 집에 직접 들어가 살아야 하기 때문에 집값 자체(액면가)가 중요합니다. 그러나 투자 목적이라면, 집값 자체보다 실제 투자금이 더 중요해집니다.

 

집값은 ‘미래 가치+현재 가치’로 결정되는데요. 재건축 가능성이 있는 아파트의 경우 향후 새 아파트가 될 예정이기 때문에 집값에서 미래 가치가 차지하는 비중이 높은 편입니다. 반대로 집이 오래되고 불편하기 때문에 현재 가치(=전세 가격)는 상대적으로 굉장히 낮습니다.

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그래서 몸테크를 할 것이라면 당장 살기에는 불편하겠지만 재건축 호재가 미래 가치 상승에 꾸준하게 반영되기 때문에 재건축 투자가 괜찮은 선택일 수 있습니다. 하지만 반대로 실거주는 하지 않겠다고 생각한다면 낡은 아파트들은 집값 대비 전세 가격이 낮게 형성되어 있기 때문에 예상보다 많은 투자금이 필요해집니다. 세를 놓으며 부동산 투자하려는 생각이라면 연식이 얼마 되지 않아서 현재 가치의 비중이 높은 신축급 아파트 매수가 더 나을 수 있습니다.

 

3. 투자자금이 시드머니인가 vs 여윳돈인가

만약 전세를 끼고 투자해 보려는 경우 투자자금이 시드머니라면, 회전율을 높여서 자산의 규모를 최대한 빨리 키워 나가는 것이 좋습니다. 그래서 재건축 아파트에 오랫동안 목돈을 묶어놓는 것보다는 신축급 아파트 투자를 추천하는데요. 전세 가격이 높아 상대적으로 적은 돈을 들여 투자가 가능하고, 무엇보다 향후 현금흐름(전세보증금 증액) 확보가 용이할 수 있습니다.

 

하지만 덕분에 처음 들어가는 투자금이 가장 크고, 시간이 갈수록 투자금을 회수할 가능성이 높아지게 됩니다. 반대로 재건축 아파트는 시간이 갈수록 물리적 컨디션에 대한 한계점이 부각되어 전세보증금 증액은 어려울 수 있습니다. 또 노후로 인한 하자 발생 등 추가적인 비용도 필요합니다.

 

물론 장기적인 수익률은 재건축 아파트가 앞설 가능성이 높습니다. 그러므로 재건축에 투자할 생각이시라면 시드머니보다는 여윳돈을 투자해 단기적으로 상승과 하락을 오가는 부침이 있더라도 장기적 우상향을 보고 오랫동안 묻어둘 생각으로 접근하는 것이 좋습니다.

 

오늘은 지난 시간에 이어 재건축 투자 시 어떠한 점들을 체크해야 하는지 체크리스트를 살펴보았는데요. 정말로 재건축에 투자를 하실 생각이라면 최소한 오늘 알려드린 3가지 정도는 확인해 보고 투자에 들어가시기를 바랍니다.