전세대출 안 나오는 근린생활시설 어떻게 대처해야 할까?

자취를 처음 시작하거나 시작하려고 준비하시는 분이라면 전세나 월세를 고민하고 계실 텐데요. 그중에서 전세를 생각할 때 보통은 전세대출도 함께 생각해서 집을 고르는 경우가 많습니다. 그런데 전셋집 중에서도 전세대출이 되지 않는 건물이 있는데요.

 

그것은 바로 근린생활시설, 줄여서 ‘근생’이라고 부르는 건물입니다. 해당 건물은 건축법상 집이 아니기 때문에 주의가 필요한 건물인데요. 그래서 오늘은 자취 초보가 꼭 알아야 할 근생 관련 정보를 질문과 답변을 통해 알아보도록 하겠습니다.

 

Q. 근린생활시설을 알아보는 방법은?

네이버 부동산에서 매물을 찾다 보면 가끔 ‘어, 가격 좋은데?’ 싶은 집들이 있습니다. 주변 시세보다 훨씬 싼 데다 평수도 넓은 집, 운 좋게도 찾았구나 싶어서 클릭을 해보면 “전세대출은 불가능합니다” 또는 “전입신고 불가능합니다”라는 문구를 볼 수 있는데요. 그러면 ‘혹시 이 집이 사실은 근린생활시설 건물 아닐까’라는 합리적 의심을 해볼 수 있습니다.

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Q. 집처럼 보이는데 괜찮은 거 아닌가요?

모든 건축물은 정해진 용도에 맞게, 용도별로 설정된 세부 기준을 충족해야 하는데, 계단 위치, 창문의 크기, 위급 시 탈출 통로 등의 세부적인 내용들이 건물(의 용도)에 따라 조금씩 달라집니다. 근린생활시설은 ‘근린생활시설군’에 속하고, 주택은 ‘주거업무시설군’에 속합니다.

 

이처럼 건축물 유형에 따라 건물을 지을 때 충족해야 하는 기준들도 달라지는데요. 예를 들어, ‘근린생활시설군’에 속하는 건물에는 취사 시설(부엌)이나 바닥 난방 등을 설치할 수 없는 반면, ‘주거업무시설군’에 속하는 일반 주택과 다르게 조금 더 높은 층수까지 지을 수 있고, 주차 공간에 대한 의무도 덜합니다.

 

그런데 만약 취사 시설도 완벽하고, 난방도 되는 데다 일반 주택보다 층수도 높은 집이 있다면? 그 집은 법적으로는 주택이 아닌 ‘근생’에 해당하는 건물임에도 불구하고, 마치 ‘주택’ 건물인 것처럼 용도를 멋대로 쓰고 있을 가능성이 있다는 의미입니다.

Q. 근린생활시설에 전세대출이 안 나오는 이유는?

아무리 평범한 원룸 집처럼 생겼더라도, 그 집이 ‘근생’ 건물이라면 애초에 용도가 맞지 않게 건물을 지은 후 ‘주택’인 척하고 사용하고 있는 것이기 때문에 원칙적으로는 불법에 해당한다고 할 수 있습니다.

 

전세대출이라고 하는 것은 주택에 대하여 다른 대출보다 ‘저렴한 이자’로 받을 수 있는 대출을 말합니다. 한편 근생이지만 몰래 ‘주택’ 용도로 쓰고 있는 집은, 사실은 주택이 아닌데요. 그 때문에 애초에 전세대출이 성립할 수 없습니다.

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Q. 이미 근린생활시설에 살고 있다면?

여러분이 이미 근린생활시설에 살고 있고 그에 따라 전입신고를 하고 확정일자를 받으면, 주택임대차보호법에 근거해 보호를 받을 수는 있습니다. 하지만 월세 세액공제를 받으려는 경우 대상이 되지 않고 전세금 반환보증 가입이 어려울 수 있는데요. 또한 ‘전입신고’가 쉽지 않을 수 있습니다. 보통 집주인이 전입신고를 반대하기 때문인 케이스가 대부분입니다.

Q. 집주인이 전입신고를 반대하는 이유는?

집주인이 전입신고를 반대하는 이유는 세입자가 전입신고를 하게 되면 해당 건물이 관할 지자체에 ‘주거용으로 등록되게 때문인데요. 그렇게 될 경우 집주인은 아래와 같은 행정 조치를 받게 됩니다.

 

해당 건물을 원래 용도에 맞게 원상복구 해야 합니다.

시세의 10%에 해당하는 이행강제금을 벌금으로 내야 합니다.

보통 절세를 이유로 근생건물을 보유하고 있다가, 세금을 부과받게 됩니다.

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Q. 안 들키니 괜찮다며 계약하자고 한다면?

가끔 근생 건물에 대하여 “전입신고를 하지 않는 대신 월세를 싸게 해 주겠다” 등의 ‘딜’이 들어오는 경우가 있는데요. 이런 경우, 일단 불법건축물인 것을 알면서 계약을 진행한 것도 문제가 될 수 있을 뿐만 아니라 법적으로 ‘구멍’이 있는 곳에서 살면서 혹시라도 발생할 수 있는 문제들에 대해서 항상 불안 요소를 갖고 살아야 할 수도 있습니다.

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현직 공인중개사 TIP

1. 근생주택의 경우 전입신고는 필수입니다. (임차인 입장에서는 가장 확실한 보호 방법이니 전입신고가 안 된다고 할 경우 극단적으로는 ‘사업자등록’을 하여 근생 주택의 용도에 맞게 하면서도 확정일자를 ‘상가’ 명목으로 받는 방법도 있습니다.)

 

2. 전입신고에 집주인이 반대할 경우 ‘전세권 설정’ 등기를 하는 방법도 있습니다. 전세권설정, 전입신고 어느 것에도 집주인이 동의하지 않는다면 계약을 하면 안 됩니다.

 

3. 근생주택을 계약하고자 한다면 보증금을 최대한 줄여보는 게 좋습니다. 또한 다음 세입자도 대출 없이 들어와야 한다는 점을 기억해야 합니다.

 

4. 특약에 “서류상 근린생활시설로서 임차인은 주거용으로 거주함을 확인하고 계약한다”라고 적어달라고 하는 것도 방법이니다. 그 이유는, 추후 문제가 생길 경우 임대인이 ‘본인은 근생으로 계약했는데, 임차인이 무단으로 주거용으로 쓰고 있다’고 우길 가능성을 차단하기 위함입니다.