전셋집 구하기, 뭐부터 해야 할까요?

오늘은 한국인들이라면 누구라도 공감하고 계실 인생의 가장 큰 숙제이자 고민인 내 집 마련에 대해서 알아보려고 하는데요. 솔직히 자가를 구매할 수 있는 구매력이 있으신 분들은 몇 되지 않으실 것이라 오늘은 내 집 마련 중에서도 전셋집을 구하려면 무엇부터 해야 하는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 자금계획 세우기

당연하게도 가장 먼저 자금계획부터 세워야 합니다. 전세대출은 보통 집 보증금의 60~80%까지 가능한데요. 아주 가끔 100%까지 가능한 경우도 있지만, 보통은 60~80% 선입니다.

 

즉, 전세보증금이 1억 원인데 대출한도가 70%인 경우 대출 가능한 금액이 7천만 원이라는 뜻입니다. 나머지 보증금 3천만 원은 내가 갖고 있는 돈으로 해결해야 합니다.

 

때문에 전세대출을 받기로 결정하기 전에 ‘나의 보유 자산과 대출금액’을 파악하고, 대략 얼마 정도를 대출받아야 하는지와 나의 보유 자산이 충분한지를 확인해야 하는데요. 이때 전세대출 비율은 만약의 경우를 대비해서 약간 보수적으로 잡는 것이 좋습니다.

 

즉, 전세대출의 한도가 최대 70%라고 해서 ‘무조건 70%까지는 받을 수 있겠지’라는 생각보다는 ‘혹시 60%까지밖에 못 받을 경우’를 생각해서 예산을 짜는 것이 안전하다는 뜻입니다.

2. 계약할 집 찾기

다음으로 1단계에서 확인했던 나의 예산에 맞는 집을 찾는 단계입니다. 이때 중요한 것은, 전셋집을 구할 때 부동산중개인에게 ‘전세대출이 가능한 집인지’를 꼭 물어봐야 한다는 건데요. 받고자 하는 대출 상품이 무엇인지도 공인중개사에게 미리 알려주면 좋습니다.

728x90

3. 대출 가능 여부 파악하기 (은행 상담 or 특약)

전세대출 절차 중 가장 어려운 부분 중 하나가, 바로 ‘실제 계약서가 없이는 대출을 받을 수 없다’는 것입니다. 예를 들어, A 아파트를 전세로 계약하고 싶은데 아직 계약서를 작성하지 않은 경우, 은행에 가서 대출을 받고 싶다고 하면 대출 심사를 위해 계약서를 들고 오라고 할 가능성이 높습니다.

 

여기서 딜레마가 발생하는데, 대출이 될지 100% 확실하지도 않은데 계약서를 썼다가 대출이 생각 외로 조금 나오거나 불가능할 경우 당장 큰돈을 마련할 방법이 없어 굉장히 곤혹스러워지게 되는데요.

 

이처럼 ‘계약하려면 → 심사가 필요하고, 심사를 하려면 →계약이 필요한’, 도돌이표 같은 상황이 발생하는 것이 전세대출의 어려운 점이라고 할 수 있습니다. 이때 해볼 수 있는 2가지 방법이 있는데 그 방법은 아래와 같습니다.

 

1) 대출이 불가능할 경우를 대비해 특약을 걸고 일단 계약한다.

2) 100% 정확하지는 않더라도 대출 가능 여부를 은행에 먼저 상담을 해본다.

4. 계약하기

어느 정도 대출 가능성에 대한 판단이 섰다면, 계약을 진행합니다. 한 가지 특이점은 전세자금대출은 ‘공인중개사가 작성한 계약서’가 있어야 전세자금대출이 가능하다는 것입니다. 즉, 직거래로 계약하는 경우 전세대출이 불가능할 수 있습니다.

 

또한 까먹지 말고 등기부등본상의 소유권 변동 사항, 전세권설정, 근저당 등을 확인해야 합니다. 전세보증금을 지키기 위해 꼭 챙겨야 할 부분입니다. 또한 앞서 살펴봤던 특약도 계약서 작성 단계에 반영되도록 중개인과 협의하는 것이 좋습니다.

 

보통 전세대출을 받기 위해 전세보증금의 5% 정도를 계약금으로 송부해야 하는데, 이때 계약금 송금 영수증도 잘 챙겨놓도록 해야 합니다. 계약금은 보통 5%나 10%로 설정하는데, 혹시라도 계약이 틀어질 경우를 대비해 계약금은 가급적 많지 않은 것이 좋습니다.

5. 확정일자 받기(임대차계약 신고)

계약서를 작성했으면 관할 주민센터에서 확정일자를 받습니다. 임대차계약 신고 대상인 경우 계약 신고를 하면 됩니다. 이 제도는 23년도부터 시행된 제도인데, 임대차계약 신고를 하면 확정일자 효력이 발생합니다.

반응형

6. 대출 신청하기

다음으로 확정일자를 받은 계약서를 들고 은행에 가서 대출을 신청합니다. 전세자금대출 상품은 은행마다 다양하기 때문에, 대출을 실행할 은행이 나의 주거래은행이면서 계약한 집 근처에 있는 은행인 곳이 좋습니다.

 

주의할 점은 대출 신청은 잔금일 전에 충분히 시간적 여유를 두고 해야 한다는 것인데요. 만약에 대출이 중간에 거절될 경우, 자칫하면 잔금일에 돈을 지불하지 못하는 큰일이 발생할 수도 있기 때문입니다.

 

대출 시 필요한 서류들은 확정일자가 날인된 임대차계약서, 계약금 영수증(전세보증금의 5% 이상 지급한 것), 주민등록등본, 소득증명서, 등기부등본 등이 있습니다. 다만 정확히 어떤 것들이 필요한지는 대출을 받는 은행에서 자세히 안내를 받아야 합니다.

7. 대출 승인 및 실행

다음은 은행에서 실제로 대출이 승인되는 단계입니다. 대출 승인은 대출상품 및 취급 은행마다 다를 수 있지만, 대체로 위 사진의 순서대로 진행되게 됩니다.

 

위 순서대로 대출 승인 절차가 다 완료되고 문제가 없으면, 대출이 실행되는데요. 대출 실행은 잔금일에 맞춰 은행에서 대출금을 내어주는 것을 의미하는데, 사전에 내가 대출 실행일을 잔금일과 같은 날로 설정했으면 됩니다.

 

주의할 점으로, 대출이 실행될 때 은행에서 내 계좌로 돈을 넣어주는 것이 아닌 은행이 집주인(임대인) 계좌로 바로 대출금을 송금한다는 점을 알아야 합니다.

 

또한 임대인에게 직접 대출이 실행되는 상품의 경우 나중에 대출을 상환할 때도 임대인이 직접 상환해야 하는데요. 세입자가 대출을 갚아야 하는 것이 아니라는 점 꼭 알아 두시길 바랍니다. 만약 잔금에서 전세 대출금을 제외한 보증금 일부가 남아있다면, 남은 잔금은 내가 직접 임대인 계좌로 송금하면 됩니다.

 

오늘은 한국인들의 인생고민 중 하나인 내 집 마련, 그중에서도 전셋집 마련에 필요한 전세대출방법에 대해서 알아보았는데요. 대출을 하지 않아도 될 정도의 자금이 있으면 좋겠지만 그렇지 않은 경우가 더 많으니 오늘 알려드린 내용을 꼭 숙지하셔서 전세대출받으시길 바랍니다.