부동산 현실 조언 - 돈 버는 재건축 투자 물건의 5가지 조건

지난 시간에는 부동산투자 중에서도 재건축 투자에서 투자에 들어가기 전 어떤 목적으로 재건축을 하려고 하는지와 정말로 재건축 투자를 하려고 한다면 어떠한 점을 확인하고 투자를 시작해야 하는지에 대해서 알아보았는데요. 오늘은 정말 재건축 투자를 진행한다면 이제는 어떠한 투자 물건을 골라야 하는지 재건축 투자 물건의 5가지 조건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 입지가 좋아야 한다

재건축 조합원 입장에서는 사업을 진행하면서 추가분담금을 줄이는 것이 최대 관건입니다. 그러므로 일반 분양가를 조금이라도 높게 책정할 수 있는 곳이어야 하므로 사람들의 선호도가 높은 지역에 투자를 하는 것이 좋습니다.

 

여기서 재건축 조합원이란 건물과 부속토지 소유자이면서 조합 설립에 동의한 사람을 뜻하고 추가분담금이란 조합원이 재건축 사업 진행 시 처음에 지불해야 하는 분담금 외에 사업 지연, 공사비 상승, 일반 분양 난항 등의 이유로 추가로 내야 하는 금액을 뜻합니다.

 

물론 자금의 한계로 인해 차선책으로 돈에 맞춰 입지가 상대적으로 좋지 않은 곳에 투자를 생각하는 경우도 많습니다. 입지가 떨어지면 일반 분양가가 높을 때 자칫 미분양에 대한 위험이 있어 분양가를 무작정 올리지는 못합니다. 그래서 이럴 때는 공사비 상승분을 상쇄할 수 있을 정도로 일반 분양 물량이 충분하게 확보되는 단지가 좋습니다.

 

또한 입지가 좋은데 사업 속도가 느린 구역과 입지는 조금 떨어지는데 사업 속도가 빠른 구역을 두고 고민하는 경우도 있습니다. 예를 들면 B뉴타운 내에서 입지가 조금 더 좋지만 사업시행인가 단계인 1 구역과 이미 철거 중인 8 구역이 있다고 한다면, 이럴 때는 속도가 빠른 쪽을 추천합니다. 왜냐하면 사업이 어느 정도 본격화되었을 때는 막대한 자금이 본격적으로 투입되어 이 단계부터는 시간이 곧 돈이기 때문입니다.

2. 기존 용적률이 낮을수록 좋다

용적률은 대지 면적 대비 건물의 모든 면적을 합친 것의 비율을 의미합니다. 단 용적률 계산 시 지하층의 면적은 제외하는데요. 예를 들어 대지 80평에 그 대지를 쓰는 건물이 지하 1층~4층까지 각 50평이라면, 건물 전체 면적은 50평 ×4개 층으로 200평이고, 용적률은 200÷80 ×100=250%입니다.

 

기존 용적률은 낮고 새롭게 적용받을 용적률이 높을수록 추가로 지을 수 있는 면적(세대수)이 늘어나 일반 분양 물량이 늘어나게 됩니다. 그래서 저층 아파트일수록 용적률이 낮아 투자 수익이 높은 것이 일반적인데요. 참고로 재건축 사업에서 기존 용적률이 150% 이하면 사업성이 양호한 것으로 평가받습니다.

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3. 중·대형 평형이 많아 평균 대지지분이 큰 단지가 좋다

대지지분은 아파트 단지 전체 면적에서 한 가구가 갖는 땅의 면적을 뜻합니다. 보통 소평형대 위주로 구성된 단지보다는 중·대형 평형대로 구성된 단지의 사업성이 더 좋은데요. 그 이유는 기존 가구당 평균 대지지분 때문입니다.

 

예를 들어 C아파트 단지의 경우 용적률이 93%로 굉장히 낮다고 가정해 보겠습니다. 얼핏 보면 사업성이 좋다고 생각할 수 있는데 실상은 그렇지 않습니다. 왜냐하면 현재 공급면적 11평형(대지지분 12평) 840세대로 구성되어 있는데, 재건축 시 용적률 299%인 총 996세대로 신축될 예정이기 때문입니다. 996세대 중에서 조합원 물량 840세대와 공공임대 물량 약 150세대를 제외하면 일반 분양분이 거의 없어서 결국 1:1 재건축과 비슷해지므로 추가분담금이 늘어날 수밖에 없습니다.

 

만약 C단지가 11평형 840세대가 아닌 22평형 420세대로 구성되어 있었다면 일반 분양 물량이 300~400세대 정도 되기 때문에 사업성 좋은 단지였을 것입니다. 그러므로 재건축 사업에서는 세대당 대지지분이 클수록 좋은 것이며, 참고로 가구당 평균 대지지분이 15평 이상이면 양호한 편에 속합니다.

4. '종 상향'이 가능한 단지가 좋다

일반적으로 종 상향이 될수록 건물을 더 높게 건축할 수 있습니다. 예를 들어, 조례에 따른 서울의 용적률을 살펴보면 제2종일반주거지역은 200%이며, 제3종일반주거지역은 250%입니다. 그리고 준주거지역은 400%, 중심상업지역일 경우 1000%입니다.

 

여기서 종 상향이란 1ㆍ2ㆍ3종으로 나뉘어 있는 일반주거지역에서 1종을 2종으로, 또는 2종을 3종으로 변경하는 것을 말합니다. 1종보다는 2종, 2종보다는 3종에서 용적률과 층수를 높여지을 수 있어 사업성을 개선시킬 수 있습니다.

 

최근 D아파트단지의 경우 3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종 상향을 추진하면서 최대 층수를 기존 계획안 49층에서 수정안 70층으로 변경하기도 했습니다. 재건축 사업에서 종 상향이 허가되면 건축할 수 있는 건물의 면적과 층수가 늘어나고, 그만큼 일반 분양 물량도 늘어나 사업성이 좋아지기 때문에 종 상향의 여지가 있는 단지가 좋습니다.

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5. 조합원들의 사업 추진 의지가 높아야 한다

소유자(조합원)들의 연령대가 높고 실거주하는 세대가 많을수록 사업 속도면에서 불리해질 가능성이 높습니다. 4~5년 이상의 공사기간(이주, 철거, 준공) 동안 다른 곳으로 이사를 해야 하는 것을 꺼려하는 경우가 많기 때문인데요. 무엇보다 그들은 새 아파트에 대한 기대감보다는 추가분담금에 대한 부담감을 더 크게 갖고 있습니다. 그러므로 임차인 비중이 높은 단지일수록 사업 진행 속도에는 유리합니다.

 

예전에는 재건축 사업의 성패가 행정절차(인허가) 속도에 달려 있어서 ‘관리처분계획 인가’를 받고 이주를 시작하면 얼추 사업이 마무리되었다고 생각했었습니다. 그런데 요즘은 공사비 상승으로 조합원들의 추가분담금 부담이 커지면서 재건축 사업에 대한 속도감이 떨어지고 있는데요. 그래서 이제는 정부의 정책이나 지원도 중요하지만, 주민들이 추가분담금을 감당하며 추진할 의지와 시장 분위기가 영향을 크게 미치고 있습니다.

 

오늘은 재건축 투자에 대한 마지막 시간으로 정말로 재건축건물에 투자를 한다면 어떠한 건물에 투자를 해야 하는지 재건축 투자에 좋은 물건의 5가지 조건에 대해서 살펴보았습니다. 필자 또한 실제로 재건축에 투자할 만큼 큰돈을 쥐고 있지도 않고 투자 계획이 없기도 하지만 오늘 알려드린 내용을 숙지하고 있으면 적어도 투자를 해야 할 때 피해를 보는 상황은 피할 수 있지 않을까요?