1세대 1주택 양도세 비과세 혜택! 놓치지 마세요

여러분은 돈을 모은다면 가장 먼저 무엇을 하고 싶은가요? 저는 내 집마련을 가장 먼저 하고 싶은데요. 그래서 오늘은 만약 내 집마련을 했을 때 내 집마련을 위한 1세대 1 주택 양도세, 비과세 혜택에 대해서 알아야 할 내용을 질문과 답변 형식으로 알아보도록 하겠습니다.

 

Q. 주택을 한 채만 보유하고 있다면 양도세는 걱정할 필요 없다?

A. 일반적으로 주택을 한 채 보유하다가 양도하는 경우라면 1세대 1 주택 비과세 규정을 적용받아 양도세를 부담하지 않아도 되는 경우가 많으니 틀린 말은 아닙니다. 하지만 비과세 조건을 정확하게 알아두지 않으면 약간의 차이로 비과세 혜택을 적용받지 못해 거액의 양도세를 내는 경우들이 발생합니다. 주택 매도계약서에 도장 찍기 전 미리 작은 관심만 기울인다면 나중에 거액의 양도세를 내야 되는 큰 걱정을 피할 수 있다는 점을 명심하세요.

 

Q. 1 주택 양도세 비과세 조건은?

• 주택 양도세 비과세의 기본조건은
• 1) 양도일 현재
• 2) 1세대가
• 3) 2년 이상 소유(거주)한
• 4) 1 주택을 양도해야 합니다.

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1. 여기서 양도일은 매매계약서를 체결한 날이 아니라 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 적용합니다.
2. 1세대는 본인 및 배우자와 동일주소에서 생계를 같이하는 직계존비속 및 형제자매를 포함하며, 주민등록상 별도 세대로 되어 있더라도 실제 동거를 한다면 동일세대에 해당됩니다.
3. 2년 이상 소유하면 되지만 2017. 8. 3 이후 주택 취득 시 해당지역이 조정대상지역에 해당된다면 2년 이상 거주를 해야 합니다.
4. 마지막으로 양도 시 1 주택 이어야 합니다. 주택은 허가여부나 공부상 용도구분과 관계없이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 의미합니다.

Q. 1 주택을 부부가 공동으로 소유하고 있으면 1 주택? 2 주택?

A. 주택을 전체가 아닌 일부 지분만 소유한 경우에도 1 주택을 소유한 것으로 적용되지만 비과세 요건의 1 주택은 인별 주택수가 아닌 세대별 주택수를 기준으로 하기 때문에 동일세대원이 각각 일부 지분을 소유한 경우에는 2 주택이 아니라 1 주택으로 적용이 가능합니다.

 

Q. 1 주택 비과세 적용 시 주의할 점은?

1. 비과세 조건 중 2년 이상 거주 조건은 주택 취득당시 조정 대상지역인 경우 적용되는데, 양도시조정대상지역에서 해제된 경우에는 거주하지 않아도 된다고 오해를 하는 경우가 있습니다. 취득당시 조정대상지역에 해당된다면 이후 조정대상지역에서 해제되더라도 2년 거주 요건을 갖추어야 비과세를 적용받을 수 있습니다.
2. 양도금액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 1 주택 비과세대상이라도 매매금액 중 12억 원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익에 대해서는 양도세를 부담해야 합니다. 이때 장기보유특별공제를 더 높은 비율로 적용받으려면 1 주택 비과세 요건이 2년 이상 소유만 해도 되는 경우에도 2년 이상 거주요건을 갖추어야 합니다. 2년 거주를 하지 않으면 비과세는 가능하더라도 장기보유특별공제의 추가혜택을 받을 수 없다는 것을 기억해 두세요.

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1. 그리고 오피스텔은 주택법상 주택에 해당되지 않지만 사실상 주거용으로 사용된다면 주택을 소유한 것으로 적용된다는 점도 주의해야 합니다.
2. 또한 다가구주택을 하나의 단위로 매매하는 경우 1 주택으로 인정받을 수 있지만 건축법상 다가구주택의 조건을 위배하지 않는지 주의가 필요합니다. 다가구주택은 건축법상 주택으로 쓰는 층이 3개 층 이하여야 한다는 조건이 있는데, 만약 옥탑을 주거용으로 사용하면서 옥탑의 면적이 건축 면적의 1/8을 초과하면 주택으로 사용하는 층이 1개 추가되면서 다가구주택의 조건을 위배하게 되어 1 주택의 혜택을 적용받지 못한 사례가 있기 때문입니다.

Q. 주택이 한 채가 아닌 경우에도 1 주택 비과세 혜택을 적용받는 경우도 있나요?

A. 네. 이사 등으로 일시적으로 2 주택인 경우와 상속, 직계존속 동거봉양, 혼인, 농어촌주택 보유, 임대사업자의 거주주택 등 일정요건을 충족하는 경우 1 주택이 아니라도 1 주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있는 경우가 있으니 세부요건을 미리 확인해 두시면 좋습니다. 그중 많은 사람들이 해당될 수 있는 일시적 2 주택의 조건은 다음과 같습니다.

1. 종전주택을 취득한 날부터 1년이 경과된 이후 신규주택을 취득할 것
2. 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전주택을 양도할 것
3. 종전주택이 1 주택 비과세 조건을 충족할 것